花200万买房竟变“房东”？20年低价租约引爆维权风波，中介审核漏洞谁买单？

精心挑选的“无纠纷房”竟藏重重危机，购房者装修前突遭“租客”闯入

当李先生斥资200多万元买下成都龙泉驿区一套150多平方米的二手房时，他满心期待能在这套房子里迎接新生活。然而，就在装修前夕，他却迎来了一位意想不到的“房客”——对方手持一份长达20年的租赁合同，声称自己早在2023年7月25日就已租下该房，并已完成租赁备案，租约直至2043年7月25日才结束。更让人震惊的是，这份合同的租金低得离谱，每月仅1200元，远远低于市场价，20年租金总计仅28.8万元，不到该房屋市场价的七分之一！

面对突如其来的变故，李先生和妻子彻底懵了。他们买房的初衷是为了即将到来的新生命，如今却陷入“买了房却不能住”的困境。虽然“买卖不破租赁”是法律原则，但这起交易的异常情况，让李先生产生强烈质疑：“为什么一个价值百万的房子会以如此低廉的租金租出去？为什么租客从未入住？这背后是否藏着猫腻？”

前业主神秘失联，中介推卸责任，购房者愤怒维权

李先生回忆整个购房过程，房产中介“到家了”曾反复向他承诺，该房源属于“无纠纷净房”，并表示产权清晰，没有任何租赁、抵押等问题。然而，在他缴纳30万元首付款并完成房屋过户后，却发现房屋内莫名多出了十几包行李，很快又被这份“突如其来的租赁合同”彻底震惊。

面对这一情况，李先生第一时间找到负责交易的房产中介“到家了”，要求给出合理解释。然而，中介方却坚称他们已按照正常流程办理交易，并未发现任何问题。**“我们做了产权调查，房屋产权没有查封、抵押，也没有居住权登记，前业主在合同中也勾选了‘无租赁’选项，我们已尽到审查义务。”**中介公司负责人王先生如此回应。

但李先生对此并不认可，他指出：“租赁备案信息可以直接在政府平台上查询，只需原房主配合提供身份证信息即可。” 中介理应在交易前主动核查租赁备案，而不是仅凭前业主口头承诺和合同上的一个勾选就草率认定房屋无租赁问题。如今，前业主已经彻底失联，电话无人接听，疑似刻意设局，李先生的购房风险被彻底暴露。

律师解读：租赁合同或涉嫌“恶意串通”，购房者或可诉讼维权

面对这场突如其来的**“租赁黑幕”**，律师分析指出，这起事件涉及多重法律关系：

1. 房屋买卖合同关系——根据《民法典》，卖方在交易过程中负有瑕疵担保义务，应当如实告知房屋的权利状况。如果前业主隐瞒了租约信息，属于根本违约，买方可以要求解除合同并赔偿损失。

2. 租赁合同关系——如果租赁合同是真实、有效且符合市场规则，则适用“买卖不破租赁”原则，李先生必须接受租赁合同的存在。但若能证明该合同属于恶意规避交易、损害购房者权益的行为，则该租赁合同可被认定无效。

3. 中介服务合同关系——中介公司作为信息中介，有责任全面调查房屋的法律状态，包括产权、租赁、抵押等情况。如果他们未履行核查租赁备案的义务，可能构成合同违约或重大过失，需承担相应责任。

值得注意的是，本案租赁合同存在多处异常：租金远低于市场价，租客未曾入住，租约时间长达20年，且签订租约的时间正好是房屋上市前不久。律师指出，这种行为很可能涉及恶意串通，目的是阻碍购房者的正常使用权，以逃避债务或增加交易难度。因此，李先生可通过诉讼请求法院认定该租约无效，同时要求前业主承担违约责任，并向中介追责。

购房者如何自保？专家提醒：务必核查租赁备案，规避“隐形租约”陷阱

这起事件曝光后，引发了公众对房屋租赁备案制度和中介审核责任的广泛讨论。业内人士提醒，购房者在购房前，不能单纯依赖中介的“口头承诺”，必须自行核查房屋租赁备案情况。目前，在成都，租赁备案信息可以通过**“天府市民云”APP或成都住房租赁交易服务平台**查询，购房者可以要求卖方提供查询结果，以确保房屋没有未披露的租约。

此外，房产专家建议：

1. 签约前主动核查租赁备案信息——不要轻信“无租赁”勾选，而要通过官方平台或房管局查询备案情况。

2. 在合同中明确租赁责任条款——购房合同中应明确约定，如若出现未披露的租约，卖方需承担全额赔偿责任。

3. 选择信誉良好的中介机构——选择规范经营、审核严谨的房产中介，避免因审查不严导致购房风险。

随着房产交易日益复杂，购房者需要提高警惕，避免落入类似“隐形租约”陷阱。本案不仅是李先生的维权之路，更是所有购房者的警示：购房不仅要看房，还要查清背后的法律风险！